2025年4月に予定されている建築基準法改正により、建築確認申請の特例が大幅に縮小されることになります。この改正は、多くの建物所有者に影響を与える可能性があり、特に再建築不可物件を所有している方々にとって重要な問題となっています。
アラキ住宅株式会社では、宝塚市をはじめとする地域の皆様に向けて、この法改正の内容と対策について詳しく解説いたします。
◆2025年建築基準法改正の概要
2025年4月の建築基準法改正では、これまでの4号特例が大幅に縮小されることが決定しています。この改正の背景には、建築物の省エネ対策強化や、性能強化による重量化がもたらす倒壊リスクの回避が求められていることがあります。
改正のポイント
・建築確認申請における特例の縮小
・省エネ基準への適合義務の強化
・構造安全性の確認強化
・必要書類の増加
改正は単なる規制強化ではなく、建物の安全性と環境性能の向上を目指す包括的な取り組みといえます。
◆4号特例の縮小と影響
従来の4号特例から、新2号建築物と新3号建築物への見直しが行われます。
| 区分 |
対象建築物 |
建築確認申請 |
| 新2号建築物 |
木造2階建て、延べ面積200㎡超の木造平屋 |
必要 |
| 新3号建築物 |
延べ面積200㎡以下の木造平屋 |
不要 |
この変更により、多くの建物で建築確認申請が必要となり、特に木造2階建ての建物への影響が大きくなります。
✓ポイント
建物規模や構造によって適用される規制が異なるため、自身の建物がどの区分に該当するか確認することが重要です。
◆建築確認申請の変更点
建築確認申請時の主な変更点は以下の通りです。
1. 必要書類の追加
・構造に関する図書
・省エネに関する図書
・設備関連の詳細図面
2. 審査基準の厳格化
・エネ性能の確認強化
・構造安全性の詳細確認
・設備基準への適合確認
申請手続きの複雑化と所要時間の増加が予想されます。
✓ポイント
早めの準備と専門家への相談が、スムーズな申請手続きのカギとなります。
◆再建築不可物件への影響
再建築不可物件は、現行法の基準を満たさない「既存不適格」の状態にあるため、法改正後はさらに制限が厳しくなります。
・大規模リフォームの制限強化
・建築確認申請が必要な工事の増加
・改修工事の選択肢の減少
再建築不可物件の多くは、接道要件を満たしていないことが主な原因となっています。
建築基準法では、建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが原則として求められています。
この要件を満たさない場合、大規模な改修工事や建て替えが制限され、特に2025年の法改正後は、これまで可能だった一部の改修工事も実施が困難になる可能性があります。
そのため、改正前に建物の状態を専門家に確認してもらい、必要な改修や対策を検討することが重要です。
✓ポイント
再建築不可物件の所有者は、法改正前に改修や売却を検討することが賢明です。
◆リフォームの可否と対応策
法改正後も実施可能なリフォーム
・内装のみの小規模リフォーム
・1階床の改修工事
・10㎡以下の増改築（防火地域外）
・200㎡以下の木造平屋の大規模リフォーム
これらのリフォーム可能な工事は、建築基準法上の「主要構造部」に該当しない部分の改修が中心となります。
特に内装リフォームについては、壁紙の張替えやフローリングの張替え、建具の交換など、住環境の快適性を高める工事が可能です。
また、1階床の改修は「最下階の床」として主要構造部から除外されているため、断熱性能の向上や床暖房の設置なども検討できます。
今後の対応策
1. 法改正前の計画的なリフォーム実施
2. 専門家への早期相談
3. 建物の売却検討
4. 建て替えのための接道要件の確認
これらの対応策は、建物の状態や予算、将来的な利用計画によって優先順位を決める必要があります。
特に大規模なリフォームを検討している場合は、2025年4月の法改正前に着工することで、現行の緩和された基準で工事を進めることができます。
建物の維持管理費用や改修コストを考慮しながら、売却や建て替えという選択肢も含めて総合的に判断することが重要です。専門家に相談することで、最適なタイミングと方法を見出すことができるでしょう。
◆宝塚市における影響と対策
宝塚市は、大阪や神戸のベッドタウンとして発展してきた地域で、様々な年代の建物が混在しています。特に以下の点に注意が必要です。
・既存の木造住宅が多い住宅地での影響
・再建築不可物件の特定と対策
・地域特有の建築規制への対応
宝塚市では、市の支援制度を活用することで、建て替えや改修の負担を軽減できる可能性があります。
アラキ住宅株式会社では、地域の実情に詳しい専門スタッフが、個々の状況に応じた最適な対応策をご提案いたします。
宝塚市の住宅環境は、南側の住宅街と北側の自然豊かな田園地帯に大きく分かれており、それぞれの地域特性に応じた対応が必要です。
市の中心部であるJR・阪急宝塚駅周辺は、商業施設や医療機関が充実しており、利便性の高い住環境が整っています。
特に、市内には総合病院が7つ、一般診療所が約200か所あり、医療体制が充実しているため、高齢者の方々も安心して暮らせる環境が整っています。
また、宝塚市は子育て支援にも力を入れており、「こどもまんなか応援サポーター宣言」に基づく各種支援策を実施しています。令和4年4月には待機児童をゼロにするなど、子育て世代に優しい街づくりを進めています。
このような地域特性を踏まえると、建物の改修や建て替えを検討する際には、長期的な街の発展性も考慮に入れる必要があります。
交通アクセスの面では、大阪・神戸どちらへも約30分でアクセス可能な立地にあり、将来的な資産価値も期待できます。
特に阪急宝塚線と今津線の2路線が利用可能で、宝塚駅が始発駅という利点もあります。
こうした交通の利便性は、不動産価値の維持に大きく貢献しており、建物の改修や建て替えを検討する際の重要な判断材料となります。
✓ポイント
地域固有の課題に対応するため、地元不動産会社への相談が効果的です。
◆まとめ
2025年の建築基準法改正は、建物所有者に大きな影響を与える可能性があります。特に再建築不可物件の所有者は、早めの対策が重要となります。宝塚市にお住まいの方々は、アラキ住宅株式会社にご相談いただくことで、法改正への適切な対応策を見出すことができます。
建物の安全性と快適性を維持しながら、将来を見据えた適切な判断を行うためには、専門家のアドバイスを受けることが不可欠です。法改正を前に、ぜひ一度ご相談ください
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