不動産を売るときによく聞く言葉のひとつに「按分」というものがあります。
土地と建物の価格をどう分けるかを決めることを指す言葉で、物件を持っている方のなかでも知っている方は限られているでしょう。
今回は、按分とは何か、どんな方法があるのか、そして注意すべき点についてわかりやすくお話しします。
◆不動産売却における按分とは
按分とは、売却時の価格から土地と建物の内訳を決めることを指す言葉です。
多くの場合、不動産売却価格は総額で表示されていますが、売買契約書に土地と建物の価格を別々で記載する必要があります。
たとえば土地・建物の売買価格が合計6,000万円の場合、土地3,500万円、建物2,500万円のように、按分によってそれぞれの価格を明確にします。
◆不動産売却における按分の方法
按分方法には明確な決まりはありません。
具体的な按分方法は、以下の3つに分かれます。
・売主と買主で決める
売主と買主が話し合って自由に按分を決める方法です。ただ、この方法は意見が食い違いやすく、トラブルになることも多いため、実際にはあまり使われていません。
・固定資産税評価額によって決める
最もよく使われる方法が、固定資産税の評価額に基づいて決める方法です。土地と建物それぞれに評価額がつけられているため、公平性が保たれやすく、売主・買主ともに納得しやすいのが特徴です。国税庁も推奨している方法です。
・不動産鑑定士の評価額によって決める
プロの不動産鑑定士に評価額を出してもらい、その価格によって決める方法です。
プロの目で公平に評価してもらえる安心感がありますが、鑑定費用がかかるため、あまり利用されていません。
◆不動産売却における按分時の注意点
按分を決める際に注意したいのは、売主と買主で希望する割合が違うことが多い点です。
たとえば不動産売却時に発生する消費税は、建物には課されますが、土地には課されません。
そのため、売主は土地の割合が多いほうが有利となります。
一方、買主は建物の割合が多いほうが得になる場合があり、按分割合はそれぞれの税金や控除に関係してくるため、どちらも譲りたくないという状況になりがちです。
したがって、固定資産税評価額に基づいて公平な割合を出すのが、多くの方に選ばれている理由です。
◆まとめ
不動産売却時は、土地と建物の内訳を決める「按分」をおこないます。
公平性を保つためにも固定資産税評価額によって決められることが多いでしょう。
売主は土地の割合が多いほうが、また買主は建物割合が多いほうが良いため、双方合意のうえで割合を決めなければなりません。
宝塚や伊丹にお住まいの方はもちろん、川西や尼崎、西宮に不動産をお持ちの方は参考にしてください。
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