相続した不動産の処理方法は、一人ひとりの状況や目的により異なります。
まずは、所有し続ける場合の名義変更と売却の基本的な知識を理解し、それぞれのメリットとデメリットを把握することが大切です。
この記事では、初心者の方でも分かりやすいように解説していきます。
■名義変更と売却の基本知識
相続した不動産に関する基本的な手続きは、売却の有無にかかわらず名義変更（相続登記）が必要となります。
令和6年4月1日から、相続登記の義務化が施行されました。
相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなければなりません。
なお名義変更と売却手続きの流れは、それぞれ以下のとおりです。
- 名義変更：不動産の所有者を相続人に変更する手続きです。相続人が複数の場合は、遺産分割協議を行い、相続不動産の所有者を決定します。不動産の所有者は、一人でも複数（共有名義）でも可能です。
- 売却：不動産を第三者に売却し、現金化する方法です。こちらの場合も、相続人は名義変更手続きが必要となります。名義変更を経て、相続人が売主となり、売却代金を受け取ります。
複数の相続人がいる場合でも、相続不動産を特定の一人に名義変更し、不動産売却後の現金を、それぞれの割合に応じて相続することが可能です。
■名義変更のメリットとデメリット
先ほどお伝えしたとおり、令和６年４月１日から相続不動産の登記が義務化されましたが、日本には所有者不明の空き家が多く存在しているのが現状です。
では登記して名義変更を行うことによって、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
以下にまとめます。
＊メリット
- 継承がスムーズ：不動産を継続的に利用する場合、名義変更により所有権が明確になります。
- 長期的な資産保有：不動産を長期間保有し、将来的な価値上昇を期待できます。
＊デメリット
- 相続税の納付があった場合、原則現金での納付が必要となります。相続税の納付期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に納めることが法律で定められています。相続財産の大半が不動産などの場合には、お手持ちの現預金等にて相続税を納付するケースも考えられます。
- 固定資産税の負担：所有者として固定資産税を支払う義務が発生します。
- 維持管理費の発生：建物の維持管理や修繕費用がかかります。
- 令和6年4月1日施行の「相続登記の義務化」により、3年以内に相続登記を行わなければ行政上のペナルティ等が科される場合があります。
※相続登記の申請義務化について（法務局）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html
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■売却のメリットとデメリット
次に、相続不動産を売却する場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。
＊メリット
- 現金化による資産の流動性：不動産を売却することで、速やかに現金を得ることができます。複数の相続人がいる場合は、相続不動産を共有名義により所有し続けるよりも、相続時に現金で遺産分割する方が適していることがあります。
- 相続税は、基本的には現金納付となります。また、相続税の納付期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に納めることが法律で定められてます。相続税相当額の現金が不足する場合でも、相続不動産を売却し、現金化することで速やかな納税が可能です。
- 相続開始から3年以内に譲渡（売却）した場合には、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除が受けられます。
- 固定資産税や維持管理費の負担軽減：不動産を売却することで、所有者としての負担がなくなります。
＊デメリット
- 売却価格の変動リスク：市場の状況により、希望する価格で売却できない場合があります。
- 感情的な負担：先祖代々の土地や家屋を手放すことに対する感情的な負担が生じることがあります。
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■判断の基準と、それぞれの手続き方法
相続不動産を所有し続ける名義変更か売却かを判断する際の基準と、その具体的な手順を以下に示します。
＊判断基準
- 生活の安定性：将来的にその不動産をどのように利用したいか、生活設計に基づいて判断します。
- 経済的状況：相続税の納税や、固定資産税や維持管理費を負担できるかどうか、経済的な観点から考えます。
- 市場状況：不動産市場の動向を確認し、売却のタイミングを見極めます。
＊具体的な手順
1. 相続登記の確認：まずは相続登記を確認し、必要な書類を準備します。
2. 専門家への相談：不動産の名義変更や売却について、専門家（宅地建物取引士や税理士）に相談します。
3. 市場調査：不動産の市場価値を調査し、売却の場合の価格を見積もります。
4. 名義変更手続き：遺産分割協議書の作成及び、名義変更に必要な手続きを行います。
5. 売却活動：売却を選択した場合は、不動産会社と契約し、売却活動を開始します。
相続不動産を所有し続ける名義変更と売却には、それぞれにメリットとデメリットがあります。
自身の状況や目的に応じて、最適な選択をすることが重要です。
この記事を参考にして、慎重に判断し、専門家の助けを借りながら手続きを進めてください。
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